Istruttoria Mutuo: Come Avviene la Valutazione della Banca

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Per accendere un mutuo è necessario ottenere il via libera da parte della banca o della finanziaria alla quale ci si è rivolti.
Le valutazioni avvengono in base ad un gran numero di parametri, dei quali sarà bene aver conoscenza per poter capire, eventualmente, in che modo gestire al meglio le proprie potenzialità economiche ancor prima di effettuare la fatidica richiesta.
Partiamo dal presupposto che le indagini bancarie non sono mai superficiali né semplici e che, grazie agli strumenti informatici di cui si dispone, è molto facile raggiungere risultati che fino a qualche anno fa sembravano delle mere possibilità teoriche.
Quindi, se si è a conoscenza di situazioni personali che potrebbero pregiudicare la richiesta di mutuo, sarà bene mettere le carte in tavola fin dal principio, cercando magari una soluzione alternativa con il consiglio di un consulente qualificato.
Tra le ricerche che un istituto di credito compie, prima di dare la propria risposta al cliente, vi sono quelle circa l’affidabilità del soggetto, la sua reale capacità di rimborso, le garanzie immobiliari possedute, la moralità e il trascorso finanziario e patrimoniale del richiedente, la sua storia creditizia.
Tutto ciò, a riprova del fatto che non basta un’ipoteca di primo grado per convincere una banca o una finanziaria a concederci un mutuo e che aver effettuato la richiesta di un finanziamento è molto diverso dall’averlo ottenuto!

In passato, ma parliamo appena di qualche anno fa, quando si chiedeva un mutuo ad una banca, la valutazione positiva o negativa era sostanzialmente affidata al direttore, il quale si faceva carico di effettuare un calcolo del rischio al quale l’istituto di credito sarebbe andato incontro concedendo tale finanziamento.
Oggi, grazie agli strumenti informatici di cui si dispone, la valutazione ha assunto dei connotati decisamente più complessi e basati su una serie di parametri che una macchina è in grado di incrociare con estrema precisione.
In passato, recarsi da una filiale ad un’altra, anche dello stesso gruppo bancario, poteva avere certamente un senso, visto che il decisore umano poteva effettuare delle valutazioni differenti basandosi sulle proprie convinzioni ed esperienza.
Ai giorni nostri, invece, le valutazioni hanno assunto un carattere maggiormente oggettivo, basandosi su algoritmi sofisticati analizzati da un computer.
Il software usato, in questi casi, attribuisce un punteggio al richiedente sulla base dei dati raccolti al momento della richiesta e sulle possibilità di insolvenza anche se la decisione finale sarà pur sempre demandata ad un esperto in carne ed ossa, l’unico che potrà essere in grado di dipanare le eventuali aree grigie e attribuire un peso a situazioni particolari nelle quali un cliente può venire a trovarsi.

Aver chiesto un mutuo non significa dare per scontato che è possibile ottenerlo.
Purtroppo, prima di avere il via libera da parte della banca bisogna sapere che si è sottoposti ad una trafila di rito piuttosto complessa volta ad accertare la propria solvibilità ed affidabilità creditizia.
Le indagini effettuate dalla banca sono numerose. Vediamo, ad esempio, in cosa consistono quelle circa l’affidabilità dei soggetti richiedenti.
È bene non fidarsi mai di coloro i quali dovessero proporre una falsificazione delle carte per poter ottenere il mutuo, in presenza di una situazione personale difficile. Non sarebbe altro che un boomerang lanciato contro l’utente stesso e la testimonianza di un intermediario poco serio.
Infatti, oltre a vedersi negare il mutuo, si corre anche il rischio di essere denunciati per truffa.
Attenzione, poi, alla propria storia creditizia: gli strumenti a disposizione consentono di risalire a tutti i finanziamenti in corso e anche a quelli passati, verificando l’esatto rimborso di ciascuna rata.
Può essere sufficiente un solo ritardo nei pagamenti per vedersi rifiutare il mutuo attuale: questo deve insegnarci ad essere sempre attenti quando si chiede un prestito, avendo cura di verificare per tempo la propria capacità di rimborso o sottoscrivendo delle polizze assicurative apposite.

Tra le valutazioni che la banca compie per verificare la possibilità di attribuzione di un mutuo vi è quella relativa alla capacità di rimborso del soggetto richiedente.
Una condizione molto importante, e che sarà sicuramente analizzata da parte della banca, è quella relativa al reddito percepito e all’importo della rata che si dovrebbe pagare ogni mese.
In genere, si richiede che la rata non sia superiore ad 1/3 delle entrate nette, eliminando dalle stesse altri eventuali finanziamenti già in corso.
Nel caso in cui l’istituto di credito al quale ci si fosse rivolti adottasse criteri più rigidi, verrà richiesto che la rata non superi ¼ del reddito, mentre in caso di criteri più flessibili si potrà arrivare ad un massimo del 40% del proprio ingresso.
Potrebbe verificarsi il caso, però, che il reddito del richiedente non sembri essere sufficiente all’importo che si spera di ottenere. Potrebbe intervenire, a questo punto, un garante esterno, un fideiussore, che si impegna a versare l’eventuale rata non coperta dal sottoscrivente.
Anche dimostrare una continuità di reddito è importante: per questo motivo, i dipendenti a tempo indeterminato, così come i professionisti molto noti e affermati non hanno grossi problemi nella richiesta di un mutuo, a differenza di chi possiede solo contratti a progetto o a tempo determinato.

Tra le valutazioni effettuate da parte della banca alla richiesta di un mutuo vi è senza dubbio l’affidabilità creditizia che passa anche attraverso il raggiungimento, o meno, dei limiti di età previsti da contratto. Da questo punto di vista le banche hanno un comportamento pressoché simile, visto che nessuna accetta che il rimborso del mutuo possa andare oltre i 75 anni d’età.
Fondamentali sono, poi, le garanzie immobiliari che è possibile offrire. Per questo motivo le banche sono molto attente a finanziare solo acquisti di immobili che potrebbero poi essere facilmente rivenduti. Tutte le unità che sono dotate, quindi, di una scarsa commerciabilità non vengono prese in considerazione dagli istituti di credito, com’è il caso dei ruderi, degli immobili siti in zone rurali o senza valore commerciale.
Neppure i terreni non edificati rappresentano una garanzia sufficiente per le banche, così come gli immobili totalmente o parzialmente abusivi.
Se il proprietario dell’immobile avesse ricevuto lo stesso come donazione, a meno che il donante non sia deceduto da più di dieci anni, è facile che la banca rifiuti di iscrivere ipoteche su di esso e, in definitiva, non lo accetti quale garanzia.
Ricordiamo, comunque, che è difficile ottenere più del 60% del valore dell’immobile, percentuale per la quale sono disponibili anche le migliori condizioni di finanziamento.

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